岸泰裕です。
「円安だし、金利も高い。もう米国不動産は高すぎて買えないのでは？」
昨年後半から、私の元へもそのような声が多く寄せられます。確かに、数年前のような「誰でも買えば儲かる」ボーナスタイムは終了しました。
しかし、だからといって米国不動産投資を十把一絡げに「オワコン」と断じるのは、あまりにも短絡的であり、大きな機会損失でもあります。
なぜなら、米国ほど広大な国において、すべてのエリアが同じ動きをするわけがないからです。
今、米国で何が起きているのか。2026年の投資地図を正しく読み解く必要があります。
2026年の主戦場は「サンベルト地帯」一択
結論から申し上げます。2026年、もしあなたが米国不動産を狙うなら、ニューヨークやカリフォルニアといった伝統的な高額エリアではなく、**テキサス、フロリダ、ジョージアなどの南部「サンベルト地帯」**に目を向けるべきです。
理由はシンプルです。**「人口動態（人の流れ）」**です。
リモートワークの定着と、州税の安さ、そして温暖な気候を求め、北部や西海岸からサンベルトへの巨大な人口流出は、2026年も止まっていません。企業も本社機能を次々と南へ移しています。
不動産投資の鉄則は「人が増える場所の不動産を買え」です。
人が増えれば、住宅が足りなくなり、賃料が上がり、最終的に物件価格が上昇します。この単純な経済原則が、今最も強く働いているのがサンベルト地帯なのです。
「節税」から、本質的な「投資価値」へ
かつて、日本の富裕層による米国不動産投資といえば、木造物件の短期減価償却を利用した「節税メリット」が主目的でした。
しかし、税制改正を経た2026年の今、問われているのは物件そのものが持つ「純粋な稼ぐ力」です。
- 安定した賃貸需要によるインカムゲイン（家賃収入）
- エリアの経済成長に伴うキャピタルゲイン（値上がり益）
この両方を狙えるのがサンベルトの強みです。
「円安だから買えない」のではなく、**「円の価値が下がっているからこそ、成長するドル資産に換えておく」**。
この発想の転換ができるかどうかが、2026年の勝負の分かれ目となるでしょう。
メディアの表面的な「米国不動産バブル崩壊」といった煽りに惑わされず、具体的なエリアの数字を見て判断してください。
サンベルト地帯でも「選球眼」が問われる時代
テキサス・フロリダ・ジョージアが有望だからといって、エリア内のどこでも良いわけではありません。2026年の米国不動産で成功するための絞り込み基準は明確です。
- 雇用の質：テック系・医療・製造業の大型雇用が創出されているか。テキサス州オースティンやノースカロライナ州リサーチ・トライアングルはその好例。
- 住宅供給量：急激な人口流入で着工数が需要に追いついているか。過剰供給エリアでは家賃が下落リスクをはらむ。
- キャップレート（Cap Rate）の水準：5〜6%以上が確保できるエリアを狙う。現在の金利水準（5〜6%台）では、4%以下のキャップレートは逆ザヤになりかねない。
円安下での米国不動産投資――「通貨リスク」を逆手にとれ
「1ドル155円では高すぎて手が出ない」という声を聞きますが、私はこれを誤解だと考えます。なぜなら、米国不動産はドル建て資産であり、ドルで家賃を受け取り、ドルで資産価値が計られるからです。
日本円の購買力が今後も低下し続ける（円安が継続する）と見るなら、ドル建て資産を保有すること自体が、円安ヘッジになります。ドルで取得した資産価値が上昇すれば、円換算での資産価値はさらに膨らみます。
私が富裕層のお客様に対して重視するのは、「為替リスク」よりも「インフレリスク」と「日本円リスク」です。今後10〜20年のタイムスパンで考えたとき、日本円だけで資産を保有することの方が、はるかにリスクが高いと判断しています。
J-REITではなく「現物」にこだわる理由
「米国REIT（不動産投資信託）でいいのでは？」という問いも多く受けます。確かにREITは流動性が高く、小口から投資できる利点があります。しかし以下の点で、現物不動産には代替できない強みがあります。
- レバレッジ：現物であれば銀行融資によりレバレッジをかけた投資が可能。1000万円の手元資金で4000〜5000万円の資産を取得できる。
- 税務メリット：減価償却費を活用した課税所得の圧縮が可能。特に日本の累進課税下にある高所得者には有効な節税手段となる。
- コントロール：物件管理・改修・売却タイミングを自分でコントロールできる。REITでは不可能な経営判断だ。
「誰でも儲かるボーナスタイム」は終わりました。しかし、正確な情報を持ち、適切なエリアを選び、ファイナンスを最適化できる投資家にとって、米国不動産は2026年も有力な選択肢であり続けます。市場の悲観論が最大の「買い時サイン」であることを、歴史は繰り返し証明しています。