岸泰裕です。
「タワマンを買えば勝ち組」
その神話は、2026年をもって完全に崩壊したと言っていいでしょう。
都心部のタワーマンションで今、何が起きているか。
それは、住民による管理組合の「機能不全」と、修繕積立金の「暴騰」です。
新築時に安く設定されていた積立金が、初回のあ大規模修繕を前にして一気に3倍、5倍に跳ね上がる。
月々の支払いがローン以外に10万円を超える。
払えない住民が出てくる。管理不全に陥る。
今回は、煌びやかな夜景の裏で進行する、コンクリートジャングルの「スラム化」リスクについてお話しします。
人手不足が直撃する「維持コスト」
タワマンは、巨大な維持装置です。
エレベーター、機械式駐車場、内廊下の空調、コンシェルジュ。
これらを維持するには、膨大な「人件費」と「資材費」がかかります。
2026年、建設業界の人手不足は深刻化し、人件費は数年前の倍になっています。
当然、管理会社から提示される委託費や修繕見積もりも倍になります。
「高すぎる！ 管理会社を変えろ！」と住民総会で怒号が飛んでも、代わりはいません。
どこも人手不足だからです。
結果、住民は「高額な維持費を飲む」か、「サービスの質を落とす（掃除頻度を減らす、コンシェルジュ廃止）」かの二択を迫られています。
「外国人投資家」は修繕になんて興味がない
さらに厄介なのが、所有者の多くが「住んでいない（外国人投資家）」であるケースです。
彼らにとってタワマンはただの金融商品。
「修繕積立金を値上げして建物を守りましょう」と提案しても、利回りが下がる決議には反対票を投じます。
合意形成ができないまま、建物だけが老朽化していく。
外壁が剥がれ落ちても直せない。
これが、海外の高級コンドミニアムですでに起きている「スラム化」の現象であり、東京でも現実になりつつあります。
結論：土地を持たないリスク
私は常々言っています。
「区分所有権」というのは、空中の権利に過ぎないと。
本当の資産価値は、建物ではなく「土地」に宿ります。
タワマンの極小の土地持分に数億円払うなら、都内の一等地の低層マンションか、あるいは少し離れても広い土地付きの戸建てを買うべきです。
「自分の城を自分で直せる権利」があること。
管理組合という他人の意思決定に左右されないこと。
これが、2026年以降の不動産選びの鉄則です。